物業管理條例

中華人民共和國國務院令第３７９號 

　　《物業管理條例》已經２００３年５月２８日國務院第９次常務會議通

過，現予公布，自２００３年９月１日起施行。 　　 

　　總理 溫家寶 

二００三年六月八日

物業管理條例

第一章 總則　　 

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權

益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。 

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業

主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關

場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業

管理企業。 

　　第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管

理和服務水平。 

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工

作。 

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理

活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會 

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務； 

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議； 

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷臉I主公約、業主大會議事規則的建議； 

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權； 

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權； 

　?。┍O督業主委員會的工作； 

　?。ㄆ撸┍O督物業管理企業履行物業服務合同； 

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權

和監督權； 

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項

維修資金）的管理和使用； 

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。 

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務： 

　?。ㄒ唬┳袷貥I主公約、業主大會議事規則； 

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共

秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； 

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； 

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金； 

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用； 

　?。┓?、法規規定的其他義務。 

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。 

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的

合法權益。 

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區

建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人

民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員

會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決

定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、

住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 

　　第十一條 業主大會履行下列職責： 

　?。ㄒ唬┲贫?、修改業主公約和業主大會議事規則； 

　?。ǘ┻x舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； 

　?。ㄈ┻x聘、解聘物業管理企業； 

　?。ㄋ模Q定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施； 

　?。ㄎ澹┲贫?、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使

用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； 

　?。┓?、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職

責。 

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征

求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有１／２以上投票權的業主參

加。 

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。 

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權１／２以上通過。業主

大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企

業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主

所持投票權２／３以上通過。 

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。 

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經２０％以

上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。 

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開１５日以前通知全體業

主。 

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。 

　　第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責： 

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況； 

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； 

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理

企業履行物業服務合同； 

　?。ㄋ模┍O督業主公約的實施； 

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。 

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起３０日內，向物業所在地

的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的

業主擔任。 

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。 

　　第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同

利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約

定。 

　　業主公約對全體業主具有約束力。 

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、

業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業

管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的

區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，

并通告全體業主。 

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相

互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。 

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員

會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監

督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委

員會，并認真聽取居民委員會的建議。 

　　第三章 前期物業管理　　 

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘

物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。 

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有

關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反

公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。 

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人

明示，并予以說明。 

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公

約予以書面承諾。 

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原

則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業

管理企業；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人

民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物

業管理企業。 

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業

服務合同約定的內容。 

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主

委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終

止。 

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或

者使用權，建設單位不得擅自處分。 

　　第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設

施設備進行查驗。 

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企

業移交下列資料： 

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下

管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； 

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件； 

　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。 

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委

員會。 

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管

理用房。 

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔

物業的保修責任。 　　 

　　第四章 物業管理服務　　 

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。 

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院

建設行政主管部門制定。 

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資

格證書。 

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。 

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面

的物業服務合同。 

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利

義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等

內容進行約定。 

　　第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的

服務。 

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全

受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 

　　第三十七條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗

收手續。 

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資

料。 

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同

意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。 

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房

和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。 

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理

企業之間應當做好交接工作。 

　　第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給

專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。 

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相

適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務

院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在

物業服務合同中約定。 

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業

主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負

連帶交納責任。 

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建

設單位交納。 

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管

部門，應當加強對物業服務收費的監督。 

　　第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定

以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。 

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線

電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外

費用。 

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和

使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關

行政管理部門報告。 

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為

予以制止或者依法處理。 

　　第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工

作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有

關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維

護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權

益。 

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使

用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。 

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責

任。 

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理

業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。